日本の投資物件評価

ここでは、日本で投資した物件と、2005年2月に購入予定の投資物件の評価をまとめてみる。

注）ここで使っている指標についての詳しい説明は、フリーページの「投資分析指標と基準」をご覧ください。

投資物件　　　　　１．アパート　　　　２．アパート　　　　３．アパート
概要　　　　　　　木造2階建て　　　　木造2階建て　　　　木造2階建て
　　　　　　　　　　１Kｘ６戸　　　　　　　１Kｘ６戸　　　　　　　１Kｘ６戸
　　　　　　　　　JR駅徒歩１２分　　三線徒歩１０分　　　　三線徒歩１０分
　　　　　　　　　３大学徒歩圏

購入年月日　　　　2004年1月　　　　　2004年3月　　　　　　2005年2月予定
　　　　
購入時築年数　　　　　新築　　　　　　　新築　　　　　　　　新築

TPC（総コスト）　　　4796万円　　　　　4670万円　　　　　　4780万円

DCR（NOI/ADS)　　　　　2.76　　　　　　　2.59　　　　　　　　2.90

CCR　　　　　　　　　　10.6％　　　　　　12.1％　　　　　　　8.32％

CAPレート　　　　　　　7.73％　　　　　　7.96％　　　　　　　7.67％

FCR　　　　　　　　　　7.26％　　　　　　7.50％　　　　　　　7.38％

BER　　　　　　　　　　47.1％　　　　　　49.0％　　　　　　　45.6％

PP　　　　　　　　　　　9.43年　　　　　　8.24年　　　　　　　12.02年

K％　　　　　　　　　　4.66％　　　　　　4.66％　　　　　　　6.07％

ということで、税務署がこわいので（笑）、Net収入とか、MOSは載せませんが、結構いい線いっています。
もっとも、計算式が分かる人は逆算で分かっちゃいますけどね（笑）

平均すると、CCRは10％ちょっとで、ずっとこの賃料で新築から10年貸せればちょうど10年で全投下資金を回収し、アパートが3棟残ることになります。

まあ、税金も上がるでしょうし、賃貸料もインフレ状況によりますが、おそらく下げないと満室は維持できないでしょうから、多分12年ぐらいかかるのかな、と思っています。

でも駅近かと大学至近ということで、新築直後のため満室になるまで一ヶ月ほどかかりましたが、以後はずっと満室のままですし、今度の新規購入物件も場所がいいので、恐らく満室率は９５％は超えるはず。

BERがすべての物件で５０％を切っているので、空き室率５０％つまり各アパートとも6戸のうち３戸空室でもキャッシュフローはプラスになりますので、ほとんどリスクはないと思っています。

それに、全部新築で、CAPレートが７から８％もとれるので、結構いい投資だったのではないか、という気がしています。

ただ、残念なのは50歳という年齢と、日本に自宅がない（当たり前ですが）ためにローン金額があまりとれず、かなり自己資金を投入せざるを得なかったことです。

上記からのリバレッジ分析では、借りれば借りるほどレバレッジが結構効きますので、もし日本に自宅があり信用もあれば、おそらく今の1.5倍ぐらいは借りられたのかな、そうすればPPなど5，6年になったかも知れないな、なんて思っていますが、これはこれ、銀行さんの見方ですから仕方がないですね。

でも、アメリカの自宅の権利書とかを取り寄せて、アメリカのクレジットヒストリーは最優秀だということを説明しましたが、結局、銀行の内部の審査部門の人がそれを評価できない、というバカな理由で、融資条件は結構シビアになってしまいました。

もし、日本でずっとサラリーマンをやっていて、それがもし公務員や大企業などだったら、そしてもし自宅保有かなんかだったら、もっとずっと有利な投資ができたに違いない、と感じます。

国際化の進む今日ですが、銀行の内部なんてまだまだ国際的なんていう状況じゃないんでしょうね。英語の権利書さへ読めなかったんですものネ。

そのかわり、と言ってはなんですが、アメリカでは信用があります。
もしその気になれば、今の保有物件だけで、それを担保にして最大1.5億円ぐらいの投資ができます。それほどクレジット社会のアメリカで信用を築いてきているのに、日本では全く考慮されないとは・・・

あ、また愚痴になっちゃいました。　

でも、いくらアメリカで借りられるといっても、金利の差を見るに付け、なんとか日本の融資をもっと取り付けようと、次には日本での法人設立を狙っています。

でも、日本の銀行に対して信用を築くのにはあと何年もかかるんだろうな、とため息をついている今日この頃です。　　　　　　

　　　　　　　　